Como funciona leilão de imóvel ?

Após o primeiro contato de ter ouvido falar que é um bom negocio, que muitas pessoas prosperam, começam as dúvidas de como funcionam os imóveis de de retomada da Caixa Econômica Federal e outros bancos. O primeiro passo é entender a origem do leilão, a partir dai traçar um histórico sobre o que gerou a expropriação (vulgarmente conhecida como retomada) e ai sim, entender os riscos de vantagens de cada um.

Leilão judicial vs leilão extrajudicial

O leilão judicial se dá devido a uma ação judicial ou processo administrativo fiscal, em regra, a pessoa

 ou empresa “perde a ação” e após isso entra numa fase processual chamada “ação de execução” ou cumprimento de sentença. Após essa “derrota” o réu é intimado a pagar, e caso não  seja encontrado patrimônio seu imóvel pode ser requerido para isso. Vale lembrar que nem toda ação respalda o popularmente conhecido como “bem de família”, um exemplo disso é um debito perante a justiça trabalhista. Sendo procedente o juiz autoriza a penhora e leva esse bem à leilão

Já na modalidade extrajudicial, é onde o imóvel é financiado e, ao tornar-se inadimplente das parcelas o banco segue um rito da lei de alienação fiduciária (se você quer entender melhor, temos um curso de leilões de imóveis Caixa e Outros) e sem que seja necessário levar ao poder judiciário esse bem pode ser leiloado, por isso é extrajudicial.

Quais vantagens e desvantagens de cada um  ?

O leilão judicial requer a  necessidade de um advogado a todo tempo, isto porque, é necessário movimentar cada fase do processo, então os custos de honorários advocatícios só valem a pena se é um imóvel de alto valor agregado, ou de seu extremo interesse.  Além disso, antes dessa fase da execução ou cumprimento de sentença, já há advogando assessorando o réu, e no intuito de atrasar o leilão é corriqueiro que fique agravando ou embargando o processo.

Já em relação ao leilão extrajudicial demanda menos necessidade de advogado, assim, necessidade de fato você terá se necessário for entrar com o uma imissão de posse caso não consiga uma desocupação amigável, mas em regra é possível e vantajoso ao mutuário desocupar, desde que você explique sobre as consequências da lei de alienação fiduciária.

Outra vantagem que ressalto que é  a proporção de imóveis levados a leilão no extrajudicial é muito maior, assim você terá mais oportunidades de escolha, quanto mais opções, menos concorrentes por imóvel, assim se você tem duvidas como fazer lances, leia neste artigo como prosperar à frente dos seus concorrentes. 

Qual melhor tipo: leilão de imóvel judicial ou extrajudicial ?

Isso é absolutamente relativo, pois vai depender do imóvel do seu interesse em que situação estará. Mas via de regra, se é o primeiro investimento, ou se você não tem que recursos mais substanciais, o leilão extrajudicial é mais recomendado pois há muitos imóveis do programa minha casa minha vida indo a leilão, além da desnecessidade de movimentação processual, voce demandará menos recursos com horários advocatícios, por fim, você tem uma garantia do banco que em eventual anulação você recebe seu dinheiro de volta.

Dois adendos: Deve-se analisar os limites de responsabilidade dos bancos, isso porque não há uma cobertura de 100%, por exemplo dos custos chamados voluptuários , e mais do que isso, quanto tempo irá levar ate a anulação definitiva do imóvel, por isso é importante aprender a analisar se o processo expropriatório foi feito seguindo fielmente a lei de alienação fiduciária, caso queira saber mais como funcionam esses procedimentos, clique aqui  para conhecer  nossas aulas  e ter um conhecimento aprofundado sobre isso.