Dr. Marco Aurélio Braga

+10 anos na Advocacia Imobiliária

Como comprar imóvel leilão Caixa ? Veja como funciona leilão de imóveis

Certamente você já ouviu alguém comentando que leilão é um ótimo negócio, mas antes de começar sua busca, é importante entender como comprar imóveis de leilão Caixa e de outros bancos, para que o lucro não se transforme em prejuízo.

A primeira coisa a entender é que os leilões Caixa funcionam na modalidade extrajudicial (nesse link há uma explicação detalhada sobre isso), ou seja a Caixa Econômica, através de seus leiloeiros credenciados são autorizados a realizar o processo de leilão, rito este, que deve obedecer estritamente a lei 9.514/97, chamada de “lei de alienação fiduciária”.

Esses imóveis ficam disponibilizados no próprio site da Caixa, basta fazer uma simples consulta dos imóveis disponíveis e escolher as opções que melhor atendem, e seguir para o passo seguinte. 

1ª Dica: Leia o edital com atenção

Edital é onde moram as regras do jogo, por isso para que você saiba como funcionam os leilões de imóveis da Caixa e como participar desses leilões, você precisa estar atento ao que está escrito, como por exemplo: quem pode participar, de quem é a responsabilidade das dívidas, se o leilão pode ser financiado, condições de pagamento, os limites da responsabilidade dos bancos (aqui é onde moram as pegadinhas), reembolsos cobertos, e por fim, também se o imóvel consta como ocupado ou desocupado.

2ª Dica: Analisar vícios que podem resultar em anulação do leilão

Aqui, o segredo para evitar uma ação anulatória procedente é analisar se a expropriação (retomada) foi feita sem vícios, e te garanto, esse é o momento que as pessoas mais têm dúvidas. Quando um ex-mutuário entra com ação anulatória, e você entende como funciona o leilão de imóveis, você saberá se de fato se algum requisito foi realmente descumprido, ou apenas se esse processo tem apenas o intuito de “tumultuar” o leilão e afastar os arrematantes.

Mas, meu foco é ir além do senso comum, é te trazer outra perspectiva: imóveis com processos tendem a ter menor concorrência, o motivo, simples: os marinheiros de primeira viagem têm medo e desconhecimento sobre as ações judiciais, e também não sabem fazer essa análise, portanto preferem imóveis sem processo, e deixando estes (com processo) um mar de oportunidades.

3º Passo: o procedimento para comprar imóvel em Leilão 

Após todas essas análises, agora é hora de partir para habilitação, que nada mais é que se cadastrar no site do leiloeiro e ter sua ficha aprovada, assim, você estará apto a participar do leilão. Feita a arrematação do imóvel, você deverá transferir o imóvel para seu nome, uma peculiaridade da Caixa é que ela fornece uma assessoria para isso (sem custos), mas cuidado, essa assistência é apenas de orientação APÓS o leilão, e também somente na modalidade ONLINE (atenção, alguns desses credenciados muitas das vezes querem cobrar um valor extra para fazer o serviço “físico” de despachante por você, o qual você mesmo pode fazer, ou cotar com outros despachantes em sua cidade).

4º Arrematei um imóvel ocupado, e agora? 

Após arrematar é hora de transferir o imóvel para seu nome e requerer a posse. Existem duas possibilidades: a desocupação amigável ou a judicial. Aquela amigável, como nome já diz, o ocupante vai voluntariamente se retirar do imóvel, porém, o que dita se terá sucesso ou não dessa tratativa é o quanto você conhece sobre a lei de alienação fiduciária, e somente demonstrando esse conhecimento e apresentando os malefícios em permanecer no imóvel, essa pessoa poderá cogitar desocupar sem litigio.

Caso não consiga a desocupação amigável, é necessário contratar um advogado para a chamada ação de imissão de posse (já vi pessoas erroneamente chamando de “reintegração de posse”, mas ora, como reintegrar algo que você nunca teve ?!).

Além disso, para conseguir uma imissão de posse mais rápida, é necessário ir além do obvio, se antecipar e apresentar toda a documentação que o imóvel seguiu os ritos da lei de alienação fiduciária, assim, quanto mais certeza tem o juiz,  mais rápido ele defere a liminar sem a necessidade de “emendar”. A imissão de posse, por ser um tema mais complexo, farei em um artigo dedicado ao tema.

Espero que tenham gostado desse artigo, , e por isso lancei o melhor curso leilão de imóveis que eu poderia criar. São quase 15 anos de experiência em leilões, compilado em uma metodologia didática e simples para iniciantes.

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